I rischi di comprare casa basandosi solo sul Catasto

Il Catasto è un registro pubblico che raccoglie i dati immobiliari, come la posizione, la dimensione e la destinazione d’uso dei beni immobili, ma non sempre garantisce la completezza o l’accuratezza delle informazioni riguardanti la situazione giuridica dell’immobile.

Uno dei principali rischi legati all’acquisto di una casa basandosi unicamente sul Catasto è la possibilità che l’immobile non sia effettivamente di proprietà del venditore, o che la situazione giuridica della proprietà non sia chiara. Il Catasto fornisce solo una descrizione fisica dell’immobile, ma non fornisce garanzie sulla titolarità dei diritti reali. È fondamentale che l’acquirente verifichi il titolo di proprietà mediante il registro delle trascrizioni, che raccoglie gli atti che trasferiscono o modificano la proprietà, come compravendite, ipoteche e pignoramenti.

Il Catasto, pur essendo uno strumento utile per conoscere le caratteristiche fisiche dell’immobile, non riflette sempre lo stato giuridico effettivo. Ad esempio, un immobile potrebbe essere registrato come appartenente a un soggetto che, tuttavia, non ha diritto di vendere la proprietà a causa di vincoli legali come usufrutti, diritti di prelazione o piani urbanistici vincolanti. Inoltre, l’immobile potrebbe essere gravato da servitù, come diritto di passaggio, che non sono immediatamente evidenti nel Catasto.

Un altro rischio importante riguarda la difformità tra la planimetria catastale e la situazione reale dell’immobile. Il Catasto, infatti, registra le planimetrie degli immobili, ma queste potrebbero non corrispondere esattamente alla realtà, soprattutto in caso di modifiche strutturali non dichiarate o irregolarità edilizie. In tal caso, l’acquirente potrebbe ritrovarsi con un immobile non conforme alle normative urbanistiche, rischiando di dover affrontare onerose procedure di regolarizzazione.

Il Catasto non offre informazioni aggiornate sulle normative urbanistiche applicabili all’immobile. Ad esempio, potrebbe non essere evidenziato se l’immobile si trova in una zona soggetta a vincoli paesaggistici, ambientali o storici, oppure se il terreno su cui sorge l’edificio è destinato a usi specifici (ad esempio, a verde pubblico o a infrastrutture). L’acquirente potrebbe così acquistare una casa che non può essere utilizzata o modificata come desiderato, a causa di restrizioni imposte dal piano regolatore comunale.

Un altro aspetto da considerare è che il Catasto non tiene conto delle eventuali irregolarità fiscali legate alla proprietà. L’immobile potrebbe essere oggetto di contenziosi fiscali, come imposte arretrate o pendenze legate a dichiarazioni non corrette. Acquistare una casa senza una verifica completa delle pendenze fiscali e delle imposte dovute potrebbe comportare sorprese sgradite e difficoltà nell’ottenere la certificazione di conformità fiscale.